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Alquiler de departamentos: prevén rentabilidad neta del 7% anual

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Alquiler de departamentos: prevén rentabilidad neta del 7% anual
Es para departamentos de 2 y 3 ambientes en el corredor Norte de la Capital. El análisis estima que hoy la rentabilidad neta se encuentra en el orden del 4% anual.


Con la devaluación, la rentabilidad generada por los alquileres de viviendas cayó de manera pronunciada.
De esta manera, durante gran parte de 2002 difícilmente podían obtenerse porcentuales que superaran el 4% anual, una cifra notablemente menor a los 8,5 o al 10% anuales que generaban las rentas brutas locativas durante el período previo a la salida de la convertibilidad.

Sin embargo, el crecimiento desproporcionado entre valores e ingresos, sumado a una casi inexistente financiación durante el primer año y medio luego de la devaluación y las dificultades de calificación a las líneas crediticias que resurgieron posteriormente, produjo una presión alcista sobre los valores de alquiler ante una oferta constante.

Listas de espera para ocupar un departamento
Esta situación ha llegado a tal punto que, en determinadas localizaciones de la Ciudad de Buenos Aires, la oferta de departamentos de dos y tres ambientes en alquiler se ha reducido notablemente, con listas de espera para su ocupación, lo que redunda en una caída en los tiempos de vacancia.
Este aumento de la demanda también generó otra consecuencia: el aumento del pedido de garantías y mayores pretensiones a la hora de fijar los precios por parte de los propietarios.
El incremento en los valores de alquiler comenzó a darse en forma paulatina pero constante, a partir del segundo trimestre del año 2003 y en forma más pronunciada a partir del año 2004.
Si bien no es un análisis habitual, es necesario observar el comportamiento de la rentabilidad neta que genera la inversión de un bien inmueble volcado al alquiler. De este modo, en este cálculo es necesario sumar, además del precio de compraventa de la unidad, los gastos por la operación, escritura y mantenimiento, entre otros, por un horizonte de tiempo determinado.

Despegue de la rentabilidad: del 1% al 3,6% anual
Al respecto, la renta que genera un departamento de 3 ambientes en el corredor Norte de la Ciudad de Buenos Aires se había desplomado del 4% al 1% anual luego de la devaluación, debido a que los valores de los alquileres quedaron pesificados y las propiedades siguieron cotizando en dólares para la venta.
Sin embargo, con el paulatino incremento de los alquileres, la renta se está recuperando y hoy se ubica, para viviendas de similares características, en un 3,22%.
Esto significa que la renta se encuentra sólo un 20% por debajo de la que se manejaba anteriormente a la crisis.
El panorama mejora aún más para los propietarios de departamentos de 2 ambientes. En este caso la renta neta actual asciende al 3,60%, más atractiva que la que genera una unidad de 3 ambientes en idéntica localización y estado.

Proyección: una rentabilidad del 7%
Teniendo en cuenta la proyección que habla de una apreciación de la propiedad de un 5% anual, junto con un aumento proporcional de los ingresos por alquiler y egresos por costos de impuestos y mantenimiento, la renta fija podría mejorar considerablemente, ubicándose en el orden del 7% anual, debido al mejor valor que se obtendría por el inmueble al final del período.

El negocio de apuntar a los extranjeros
Sin embargo, un alquiler temporario que apunte a inquilinos del exterior es más ventajoso que un alquiler tradicional. Para el caso de una unidad 2 ambientes en Barrio Norte, de 45 metros cuadrados, la rentabilidad pasa del 3,6% actual anual por un alquiler tradicional, hasta un 7,14%.
Esto sucede por la ventaja que supone alquilar la vivienda a un extranjero a U$s 750, que hacerlo de la manera tradicional, por $750. La diferencia radica en la mayor inversión que debe realizarse si se apunta al público no local, con la incorporación de mayor equipamiento tecnológico, muebles y servicio de limpieza, pero también por la capacidad de pago de la demanda a la cual se dirige.

Las claves del negocio
Teniendo en cuenta el actual promedio de ocupación, la renta del alquiler temporario estará ubicada, en general, en un 5,23% anual (superior al 3,6% del alquiler tradicional).
Pero para alcanzar estos valores, el nivel de ocupación debe ser de 10 meses al año. De este modo, la ganancia será un 45% superior a la de un alquiler tradicional.
Sin embargo, la rentabilidad es muy sensible a la intensidad de su ocupación. Es decir que, si no se asegura una ocupación del 70% del tiempo, lo que representa 8 meses y medio, los valores de la renta se igualarán a la de un alquiler tradicional.
De este modo, la clave, antes de decidir al conveniencia o no de incorporar la unidad al circuito de alquiler temporario para extranjeros, es asegurarse tasas de ocupación superiores al 80%.

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